对于养老，许多人的观念还停（tíng）留在硬件的打造，以为有更好的（de）医疗设施、引进知（zhī）名的养老机（jī）构，就（jiù）是在（zài）做养老小镇，对（duì）于这（zhè）个，我完全不能认同，养（yǎng）老小镇不等同于养（yǎng）老（lǎo）院，养（yǎng）护功能只是养老小（xiǎo）镇的基础（chǔ）配（pèi）套，养老（lǎo）小镇更重要的功能，是给健康老人提供快乐、活力、精神满足的生活家园。同时（shí），养老小镇不是（shì）做慈（cí）善，需要盈利，除了环境（jìng）好、空（kōng）气好、配套好外，养老小镇（zhèn）最（zuì）重要的是找到合适的（de）运营（yíng）模式。

 

A、养老院与养老小镇的（de）不同

这里我们必须厘淸养老院和养老（lǎo）小（xiǎo）镇的不（bú）同定义（yì）：

养老院是以医、养、护为主的机（jī）构运营（yíng）主（zhǔ）体，强调医、护的功能，注重的是老人身体和（hé）生命的维护。也就是（shì）说入住养老院的更多（duō）是半自理、失能（néng）的老人。

而养（yǎng）老小镇则是以希（xī）望独立生（shēng）活的（de）老人以及服务于老人的其他产业的聚集而形成的聚集地。强调的是老年生活，包括了更多精神层面的需求。特别注（zhù）重空气（qì）质量、自然资源、人文环（huán）境（jìng）、生活休（xiū）闲配套，当然针对老（lǎo）人的医（yī）、护配套也是重点。

B、养老小镇盈利模式的误区

在讨（tǎo）论期间，我更关（guān）注养老（lǎo）地产的运营模（mó）式和盈（yíng）利模（mó）式（shì）。现在很多开发商（shāng）都开始进入养（yǎng）老（lǎo）地产，但在全国成（chéng）功（gōng）的却不多。所有（yǒu）的开（kāi）发商或者养（yǎng）老院长，把（bǎ）赚钱的目光对准的是入住的老人——什么会员费、动辄（zhé）几（jǐ）百万的（de）入门费、每月大几千的生活费。老（lǎo）人退休后收入本来就不高，还要把他们仅剩的保命钱搜（sōu）刮一空（kōng），这是极其没有道德和（hé）良知（zhī）的行为。有人会说我（wǒ）们养老服务（wù）本（běn）来（lái）就是针对高收入（rù）的那部分少数群体的，那么，中国（guó）更（gèng）多的一般收入的老人们就（jiù）不需要养（yǎng）老了？开发（fā）商首先应该有（yǒu）强烈的社会责任感，这是我（wǒ）一直强调的。当（dāng）然，我们也不能（néng）要求开（kāi）发商只做雷锋。那（nà）么，如何既满足大多数老人的（de）养（yǎng）老需求（qiú），又能实现可预（yù）期的开发利（lì）润？这就需要模式（shì）的创新：开（kāi）发模式、运营模式、盈利模式（shì）的全面创新。讨论中大家认为很难，包括（kuò）现在很（hěn）多大的开发企业也没（méi）能找到更好的（de）方向。

C、正确的养老小镇（zhèn）盈利模（mó）式

在（zài）养老模式的研究推演过程中，什么是我（wǒ）们关注的重点？是人，是（shì）我们（men）服务的（de）老年人群体，研究（jiū）他们的切身需求（qiú）。特别是老人的三大需求：直接需求、精神需求与关联需求。直接需求，如医疗康（kāng）复、家政服务、卫生护理（lǐ）等（děng）；精神需求，如社交、休闲娱乐等；关联需求，如子女前（qián）来（lái）看望带来的餐饮、住宿需（xū）求等（děng）。

另外有一些（xiē）需求（qiú）则是个性的，比（bǐ）如对于自（zì）理（lǐ）、半（bàn）自理以及失（shī）能老人，在养（yǎng）护服务（wù）需求上就（jiù）有明显的差异性（xìng），项目在（zài）功能设置及份额（é）配比上也要科学合理设置（zhì）。

小镇的功能重在养，养（yǎng）身、养心（xīn）、养情（qíng），而这（zhè）样（yàng）的小镇往（wǎng）往不仅是（shì）被老人所钟情，也（yě）同样被很多（duō）有度假需求的人所向往，也就是说，这样的小镇不仅具备了养老功能，同时（shí）也具备（bèi）了度假的功能（néng）。因此，这就注定了小镇不（bú）仅（jǐn）仅（jǐn）只（zhī）有老人（rén），还有更（gèng）多的是（shì）其他关联产业的服（fú）务人员（yuán）和度假旅居的人。如此规模的人（rén）口聚集，没有房地（dì）产的（de）开（kāi）发能成立吗?

当（dāng）然，文旅、养老小镇的房地产开发（fā）绝不（bú）同于城市的（de）地（dì）产开发，无论是建筑产（chǎn）品还（hái）是环境设计、配套（tào）功能，都必须根据小（xiǎo）镇的定（dìng）位和需求来（lái）规划，特（tè）别是关联产业的布局尤为重要。

目前（qián），也只有做好了养老地产的开发（fā），投资者（zhě）也才（cái）有能（néng）力真正（zhèng）开发和运营（yíng）养老产业、养老院，绿城（chéng）的乌镇（zhèn）雅园、泰康保险无不（bú）如（rú）此！

目前养老模（mó）式（shì）有很多（duō），但我们将会有所创新，其盈（yíng）利模式主（zhǔ）要（yào）是养老产业链（liàn）的（de）开发、养护运营（yíng）、养老公（gōng）寓出租（zū）。我们（men）将用（yòng）地（dì）产开发（fā）的盈利弥补养老院的（de）不足。

D、养（yǎng）老（lǎo）小镇的产（chǎn）业规划

养（yǎng）老（lǎo）院不赚钱，养老产（chǎn）业才赚钱（qián）！

养老产业除了有养老院外，还包（bāo）括老年人康复医院（yuàn）、养老公寓（yù）、老（lǎo）年人大学、教育配套、商场等等，以及其他（tā）养老的链条都可（kě）以产生经济效（xiào）应。另（lìng）外（wài），一（yī）个老（lǎo）人居住在项目，还能吸引三代人前来探望以及（jí）消费（fèi），这是一个很好的盈利点。很（hěn）多人之所以不赚钱，是因为把养（yǎng）老项目等（děng）同于养老院，盖个房子以为老（lǎo）人就会来，当然会遭（zāo）遇失败。

我们经常说老年人（rén）是“越老越小（xiǎo）”，年纪越（yuè）长对童真、童趣（qù）更多一份（fèn）渴望，也更喜欢人多热闹的氛围（wéi），那么在项目商业、幼儿园、学校的设置上就应当考虑与养老院（yuàn）的关联关（guān）系。

我提出（chū）过一（yī）个（gè）非常（cháng）新（xīn）颖的想（xiǎng）法——建一个（gè）高端幼儿园。现在很多老人退（tuì）休了都要在家（jiā）带（dài）孙子、孙女，他们不想（xiǎng）去养老院，儿女也不让他们去。但如果将幼（yòu）儿园引入养老项目，就可以（yǐ）解决“老人带（dài）孩子以及小（xiǎo）孩上学”的问题。“你想一想，一套十几平方（fāng）米的养老（lǎo）公寓，首付不高，配套（tào）也（yě）齐（qí）全，谁不愿意？”

接下来就是如何厘清各业态间的逻辑关系（xì）。以养（yǎng）老为（wéi）核心，那么相关的（de）资源就必须向这里（lǐ）倾斜；其他业态不仅资源配置要节（jiē）制，而且在总（zǒng）体规划、功（gōng）能和（hé）价值定位上也要扮（bàn）演相对配合、从属（shǔ）的角（jiǎo）色，从而将（jiāng）养老业态的核（hé）心价值充分发挥（huī）出来。其（qí）他的指标，如面（miàn）积空间、配套设施等也要有综合的（de）考量。这（zhè）里要（yào）注（zhù）意的是（shì），项（xiàng）目养老（lǎo）部（bù）分（fèn）绝不（bú）可是简单的养老（lǎo）院，而是必须能带（dài）动旅（lǚ）游（yóu）、休闲、商（shāng）业等（děng）业态，实现相互协调（diào）、共同发展，产生（shēng）“1+1＞2”的（de）共振效应。

这实际上也是非常考验（yàn）操（cāo）盘者的眼光、胸怀和经验，对（duì）项目的理（lǐ）解得（dé）透不（bú）透彻，对（duì）项目（mù）的定位把握（wò）得准（zhǔn）不准确，对各种（zhǒng）业态熟（shú）不熟悉，对新型地产（chǎn）发展的趋势了不了解，都决定着项目（mù）未来走向何方、能（néng）达到（dào）什么（me）样（yàng）的水平和高度。

除了（le）气候宜（yí）人、空气（qì）清新、环（huán）境优美的地方，养（yǎng）老小镇还特别（bié）适（shì）合（hé）与保健品相关联。作为泸（lú）沽（gū）湖之姊妹湖，丽江市永（yǒng）胜（shèng）县程（chéng）海湖边上出现多个“百岁村（cūn）”。这里生产全国独一无（wú）二的高原（yuán）生物——螺旋藻保健品。因此，我建议（yì）程海保尔集团把养老养生作为主导产业，螺旋藻为辅助，在人群导入的（de）基（jī）础上发展文旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人（rén）性（xìng）设计

在（zài）规（guī）划设（shè）计方面，要充分（fèn）考虑目标人群（qún）的性格和（hé）生活特征。如大连旅顺阳光海岸生态（tài）养老（lǎo）度（dù）假城（chéng）项目，定位为中国首个国际养老试验基地。俄罗斯风（fēng）情（qíng）小镇是其核心价值点所在（与俄罗斯政府签约打（dǎ）造专（zhuān）门针（zhēn）对俄罗斯（sī）客（kè）户的（de）风情小镇）。那么（me）在规划设计上（shàng）就不（bú）仅仅是（shì）让俄（é）罗斯朋友宾至如（rú）归（guī），而（ér）是要更进一步：感受如同家乡一（yī）般，而气候、环境更（gèng）舒（shū）适（shì）。只有这样，才能算得是上（shàng）地道的俄罗斯风情，不仅对（duì）俄罗（luó）斯客户具备强大的吸（xī）引力，同时也（yě）是项（xiàng）目独特（tè）的魅力（lì）所在，成（chéng）为（wéi）项目品牌树立和传播的（de）支点。比如俄罗斯人热情、奔放甚至有点（diǎn）好斗，喜欢喝（hē）酒、跳舞和音乐，户外（wài）活动（dòng）是其生（shēng）活的重要组成部分，广场是其（qí）城市不可缺（quē）少的组成元素，是（shì）各种社交生活（huó）的中心（xīn）。

F、养老（lǎo）小镇的运营平（píng）台（tái）

既然敢（gǎn）定位于（yú）“中国首个国际养老试验基（jī）地”，那么（me）在养老服务上本项目（mù）也是高要求、高（gāo）水准，请来（lái）有经验的“洋教练”指导作战：养（yǎng）老部分（fèn）由美国专业（yè）设计所进行设计，运营管理由美国专业养老机构来把（bǎ）控。引（yǐn）入美（měi）国养老（lǎo）机构，就（jiù）是为了（le）在目前国内养老服务还不够（gòu）专业的背（bèi）景下，以专业（yè）服务来形成（chéng）差异化竞争优势。

那（nà）么项目首先（xiān）在产品的设（shè）计上就（jiù）要把专（zhuān）业（yè）做扎实，养（yǎng）老部（bù）分的设计切不可操之过急（jí），而是应当（dāng）让美国养（yǎng）老（lǎo）机构将（jiāng）一些相关功（gōng）能（néng）要求、技（jì）术指标和设计意见发过来（lái），并结合国际、国内养老发展的（de）趋（qū）势（shì）、特点进行综（zōng）合考虑，既充分发挥专业机构的专业能力，又能够（gòu）切实落地（dì）、持久运营。

在盈利（lì）模（mó）式上我建（jiàn）议赶（gǎn）快设计开辟一个“中国（guó）区”，通过物业出售和持有运营并举（jǔ）来（lái）平衡项目（mù）投（tóu）入资（zī）金。所谓墙外开花墙（qiáng）内香，不仅是俄罗（luó）斯人喜欢，这种特殊的国际文化（huà）风情必然会吸（xī）引国内的（de）客户（hù）群体。因（yīn）此“中国区（qū）”的开辟必将和（hé）俄罗斯风情小镇形成双（shuāng）轮驱动、交替互补。

但要注意的是，“中国区（qū）”切（qiē）不可再去卖房子，而是要（yào）卖服务（wù）。因此，“中国区”是专门针对（duì）自理（lǐ）型（xíng）客户，但是设（shè）施要和俄罗斯风情小镇（zhèn）共享，另外还要设（shè）计食堂、影（yǐng）院、康乐设施（shī）等等，使老（lǎo）人进来真正过得舒心，做到卖服务（wù）而不是卖房子（zǐ）。

开（kāi）发者要有长远的眼光，设计好相关的（de）配套产品（pǐn），慢慢（màn）熬好“一（yī）锅汤”，才能让消费者“唇齿留香”、回（huí）味无穷，来了还想再来。


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